قوانین جدید معاملات ملکی؛ ثبت رسمی در سامانه الزامی شد

اعظم قویدل، سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور با تشریح تغییرات ایجادشده در «قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» گفت: این قانون، شیوه انجام معاملات ملکی را به‌صورت بنیادین دگرگون کرده و انجام معاملات را منوط به ثبت رسمی در سامانه‌های الکترونیک کرده است.

وی در توضیح وضعیت املاک دارای سند مالکیت حدنگار (تک‌برگ) سبزرنگ که پس از تاریخ ۱۴۰۳/۴/۳ صادر شده‌اند، اظهار کرد: مطابق تبصره ۴ ماده ۱ قانون الزام، معاملات این املاک باید صرفاً بر اساس سازوکارهای تعیین‌شده در قانون انجام شود.

قویدل درباره نحوه انجام معاملات این دسته از املاک، چهار مسیر قانونی را به شرح زیر توضیح داد:

در صورت مراجعه به مشاور املاک، پیش‌نویس قرارداد در سامانه توسط مشاور ثبت شده و طرفین باید ظرف ۵ روز به دفتر اسناد رسمی مراجعه کنند. در صورت عدم مراجعه یکی از طرفین، پیش‌نویس به‌صورت خودکار حذف شده و فاقد آثار حقوقی خواهد بود. وی تأکید کرد در این مرحله، طرفین باید از تبادل وجه و اسناد خودداری کنند.

در روش دوم، با استفاده از قراردادهای یکسان و نمونه، معامله توسط مشاور املاک در سامانه ثبت شده و طرفین باید برای ادامه فرآیند و رفع محدودیت‌ها به دفترخانه مراجعه کنند. این قراردادها، فرم‌های متحدالشکل تأییدشده قوه قضاییه هستند.

در روش سوم، طرفین می‌توانند قرارداد یکسان را به‌صورت خودکاربری در سامانه ثبت کرده و حداکثر ظرف سه ماه برای تکمیل فرآیند به دفتر اسناد رسمی مراجعه کنند.

در روش چهارم، طرفین می‌توانند مستقیماً به دفتر اسناد رسمی مراجعه کرده و نسبت به تنظیم سند انتقال یا قراردادهایی مانند تعهد به بیع اقدام کنند.

سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور هشدار داد: انجام معاملات عادی به‌صورت قولنامه‌های دستی، سه‌برگی یا تایپی برای املاک دارای سند سبزرنگ، در صورت بروز اختلاف، فاقد قابلیت استماع در مراجع قضایی خواهد بود و عملاً از حمایت حقوقی برخوردار نیست.

قویدل در ادامه به وضعیت املاک دارای سند مالکیت حدنگار زردرنگ (صادرشده پیش از ۱۴۰۳/۴/۳) اشاره کرد و گفت: این املاک تا یک سال پس از راه‌اندازی رسمی سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی (سامانه ثبت ادعا)، می‌توانند مطابق روال سابق معامله شوند، هرچند توصیه اکید بر انجام معاملات رسمی است.

وی افزود: سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی از ۱۲ آذر ۱۴۰۴ به‌صورت آزمایشی راه‌اندازی شده، اما آغاز رسمی مهلت‌های قانونی پس از اعلام رسمی قوه قضاییه در روزنامه رسمی کشور خواهد بود.

قویدل درباره اسناد دفترچه‌ای نیز تصریح کرد: دارندگان این اسناد موظف به تعویض سند خود هستند و پس از تبدیل، سند حدنگار سبزرنگ صادر می‌شود که مشمول مقررات قانون الزام خواهد بود.

وی همچنین درباره املاک فاقد سند مالکیت گفت: این املاک پس از راه‌اندازی رسمی سامانه ثبت ادعا باید ابتدا در سامانه ثبت و برای دریافت سند اقدام کنند و سپس در صورت قصد معامله، فرآین انتقال نیز در همان بستر رسمی انجام خواهد شد.