آیا قیمت مسکن به دنبال دلار بالا می‌رود؟
دلار بار دیگر به یکی از مهم‌ترین متغیرهای اقتصاد ایران تبدیل شده است. رکوردهای ارزی یکی پس از دیگری جابه‌جا می‌شوند و بازار طلا نیز تقریبا همزمان به نوسانات ارز واکنش نشان می‌دهد. بازار مسکن اما فعلا مسیر متفاوتی دارد؛ بازاری که همزمان با جهش ارز، نه رونق معاملاتی قابل‌توجهی تجربه کرده و نه قیمت‌ها در آن با همان سرعت رشد کرده‌اند.
یک مقایسه عددی این فاصله را روشن می‌کند. بر اساس یکی از بررسی‌های اخیر، از ابتدای شهریور قیمت مسکن حدود ۴.۸ درصد افزایش یافته، در حالی که نرخ ارز در همین بازه حدود ۱۶.۸ درصد رشد کرده است؛ یعنی سرعت افزایش دلار تقریباً سه‌ونیم برابر مسکن بوده است.
رابطه دلار و مسکن؛ مستقیم اما نه فوری
سال‌هاست این تصور در بازار وجود دارد که افزایش دلار دیر یا زود خود را در قیمت خانه نشان می‌دهد. داده‌های بلندمدت نیز از وجود ارتباط میان این دو بازار حکایت دارند، اما این رابطه به معنای انتقال فوری و یک‌به‌یک شوک ارزی به مسکن نیست.
بخش مهمی از این همزمانی را می‌توان با تورم و انتظارات تورمی توضیح داد. کاهش ارزش ریال می‌تواند همزمان ارزش اسمی دارایی‌هایی مانند زمین و ساختمان را نیز افزایش دهد. بنابراین صرف مشاهده رشد همزمان دلار و مسکن برای اثبات رابطه علت و معلولی کافی نیست.
چرا مسکن از دلار عقب می‌ماند؟
در دوره‌های جهش ارزی، بخشی از سرمایه‌گذاران ترجیح می‌دهند به سمت دارایی‌هایی بروند که نقدشوندگی بیشتری دارند. خرید و فروش دلار و طلا با سرمایه کمتر و در زمان کوتاه‌تری انجام می‌شود، در حالی که خرید ملک به سرمایه بسیار بیشتری نیاز دارد و خروج از آن نیز دشوارتر است.
به همین دلیل، دلار در کوتاه‌مدت می‌تواند به جای موتور رشد مسکن، به رقیب آن تبدیل شود. برخی مطالعات درباره بازار تهران نیز نشان داده‌اند که افزایش بازدهی دارایی‌های جایگزین مانند ارز، طلا و سهام می‌تواند تقاضا برای مسکن را کاهش دهد.
آیا عقب‌ماندگی مسکن جبران می‌شود؟
این احتمال وجود دارد که اگر دلار پس از جهش، در سطح بالاتری تثبیت شود، بازار مسکن با تأخیر خود را با شرایط جدید تطبیق دهد. افزایش هزینه زمین و مصالح، رشد انتظارات تورمی و تغییر محاسبات مالکان می‌تواند در نهایت فشار صعودی بر قیمت ملک ایجاد کند.
با این حال، نمی‌توان برای این انتقال یک زمان مشخص تعیین کرد. اینکه اثر افزایش ارز سه، شش یا ۹ ماه بعد در بازار مسکن ظاهر شود، به عواملی مانند نرخ بهره، قدرت خرید خانوار، حجم معاملات، نقدینگی و شرایط سیاسی بستگی دارد.
«هزار دلار»؛ یک قاعده تجربی
در بازار مسکن تهران گاهی از نسبت هزار دلار برای هر مترمربع به‌عنوان یک معیار تجربی استفاده می‌شود. اما این نسبت قانون اقتصادی نیست و نمی‌توان صرفاً با ضرب نرخ دلار در هزار، قیمت واقعی مسکن را پیش‌بینی کرد.
در دوره رکود، مسئله مهم‌تر کیفیت داده‌هاست. بخشی از ارقام موجود بر اساس قیمت‌های پیشنهادی فروشندگان است و لزوماً با قیمت نهایی معاملات یکسان نیست. بنابراین مقایسه قیمت آگهی‌های مسکن با نرخ لحظه‌ای دلار نیز باید با احتیاط انجام شود.
دو بازار با دو سرعت متفاوت
در نهایت، رکوردشکنی دلار الزاماً به معنای جهش فوری مسکن نیست. اگر التهاب ارزی ادامه داشته باشد، ممکن است سرمایه همچنان به سمت بازارهای نقدشونده‌تر حرکت کند و رکود معاملات ملک عمیق‌تر شود. اما اگر دلار در سطح بالاتری تثبیت شود، افزایش هزینه ساخت و تغییر انتظارات می‌تواند به‌تدریج فاصله ایجادشده را کاهش دهد.
بنابراین مسئله اصلی فقط این نیست که دلار چقدر بالا رفته است؛ مهم‌تر آن است که دلار پس از جهش در چه سطحی تثبیت خواهد شد. فاصله فعلی میان رشد ارز و مسکن می‌تواند موقتی باشد، اما زمان و شدت جبران آن را نمی‌توان صرفاً از روی نمودار دلار پیش‌بینی کرد.
نظر شما